Cláusula Abusiva no Contrato de Compra e Venda de Imóveis e na Planta – Taxa SATI

A 2ª seção do STJ no dia 24 de agosto julgou os recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da taxa SATI, pagos pelo consumidor.

O colegiado decidiu por unanimidade, a validade da cláusula que transfere ao consumidor ao pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao consumidor o pagamento da Taxa SATI.

Na compra e venda de um imóvel ou de sua planta, estamos diante de um contrato de Adesão, que possuí cláusulas formuladas pelo fornecedor do serviço de forma unilateral, não podendo ser alterada pelo consumidor, por não se tratar de uma relação entre particulares.

Dessa maneira, nos contratos formulados pela construtora, presenciamos duas cobranças de taxa: 1) TAXA SATI (Serviços de Assistência Técnico Imobiliária) e 2) Taxa de Corretagem, também denominada como Cláusula de Corretagem.

1) Da Taxa de Corretagem/Cláusula de Corretagem

A Cláusula de Corretagem, nesse mesmo julgamento, foi declarada legal, isso porque, conforme o Ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula de corretagem ao consumidor, se apoiou inicialmente que se trata de uma prática usual de mercado brasileiro, e que, tais quais as seguradoras, incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores".

Assim, concluiu que, em principio, "é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência."

Insta ressaltar, que essa informação da cláusula de corretagem deve ser informada ao consumidor, obtendo necessidade de clareza e transparência na prática contratual ao transmitir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra e venda de unidades anônimas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem."

De acordo com o ministro, a grande reclamação dos consumidores é a omissão da prestação dessa informação.

" Alega-se que somente depois de celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem. "

Na conclusão do relator, tal estratégia contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).

Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:

" Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem. "

2) Taxa SATI

A taxa SATI costuma ser cobrada no importe de 0,88% sobre o valor do imóvel, para que seja custeada a assistência técnica e jurídica para a finalização do contrato.

O valor pode parecer pouco, mas se analisarmos a compra e venda de um imóvel de Um Milhão de Reais, o comprador estaria arcando com o pagamento de R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais).

Nota-se que o pagamento dessa taxa por ter percentual ínfimo, demanda de um valor considerável, principalmente para imóveis de localização privilegiada e de alto padrão.

A responsabilidade pelo pagamento dos serviços técnicos e de assistência é de responsabilidade da construtora e não ônus do consumidor.

O Ministro Sanseverino tratou esse repasse ao consumidor como uma prática abusiva, pois não é um serviço autônomo como o da corretagem.

"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado."

O relator também destacou que tal serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Prescrição

O tempo para reaver o valor pago indevidamente, e o direito a sua restituição dobro, é trienal, ou seja, três anos a partir da assinatura do contrato de compra e venda, conforme jugado da Corte:

" Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente. "

Solução

Os compradores de imóveis na planta, ao negociarem a unidade pretendida, devem analisar pormenorizadamente o contrato de adesão apresentado.

O contrato de adesão de compra do imóvel deve obter a cláusula de corretagem descrita de forma clara e transparente para o consumidor, podendo ser cobrada separada ao valor do imóvel pago a construtora e previamente informado ao comprador.

Caso não seja informada a taxa de corretagem antes do pagamento do sinal, o consumidor tem direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem

O contrato de adesão não deve instituir a taxa SATI, tampouco embuti-la em outras taxas ou no próprio valor do imóvel.

Caso note a sua cobrança, o consumidor deve entrar em contato com a construtora, afirmando o seu conhecimento da ilegalidade da taxa SATI, e, portanto, se recusa a arcar com esse valor.

Nos casos de negação pela construtora e imposição de pagamento da taxa, ou recusa da construtora em alienar o imóvel escolhido pelo comprador, o comprador deve procurar um advogado para propor a ação competente com objetivo de reaver o que foi pago indevidamente, em dobro, dentro do prazo de três anos da assinatura do contrato de adesão de compra de imóvel.

FONTE:

Migalhas: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI244520,71043-STJ+comissao+de+corretagem+paga+pelo+consumidor+e+valida+mas+taxa – Acessado em 19.10.2016.

Jusbrasil:

http://sinzingergustavo.jusbrasil.com.br/artigos/112335987/clausulas-abusivas-dos-contratos-de-compraevenda-de-imoveis-na-planta-taxa-sati - Acessado em 19.10.2016.